이 말 몇 년 전부터 귀에 딱지 앉도록 들으셨죠? 아마존 때문에 오프라인 매장은 다 망할 거라고.

근데요, 미국 최대 쇼핑몰 리츠인 사이먼 프로퍼티(SPG)가 2024년에 뭘 했는지 아세요? 점유율 96.5% 달성. 8년 만에 최고 기록입니다.

빈 가게 찾기가 더 어려운 상황이에요.

오늘은 이 "죽지 않은" 쇼핑몰 주식이 정말 투자할 만한지, 아니면 이미 늦은 건지 데이터로 따져보겠습니다.

간단히 말하면 미국에서 가장 큰 쇼핑몰 주인이에요.

1993년에 설립됐고, 현재 232개 부동산을 보유하고 있습니다. 우리가 흔히 아는 대형 쇼핑몰, 프리미엄 아울렛 대부분이 이 회사 거예요.

리츠(REIT)라서 수익의 90% 이상을 배당으로 줘야 합니다. 그래서 배당수익률이 높아요. 법인세도 안 내고요.

쉽게 말해 월세 받는 건물주인데, 규모가 어마어마한 거죠.

1. 실적이 역대급이에요

2024년 연간 실적 보면 깜짝 놀랍니다.

핵심은 점유율 96.5%예요. 8년 만에 최고치입니다.

2024년 한 해 동안 5,500건 임대 계약 체결. 면적으로 2,100만 평방피트. 역대 최고 리싱 볼륨이에요.

"쇼핑몰 죽었다"던 사람들 다 어디 갔나요?

2. 배당이 두둑해요

배당주 투자자라면 여기 주목하세요.

S&P 500 평균 배당수익률이 1.5% 정도 되는데, SPG는 3배예요.

더 중요한 건 지속 가능성입니다. FFO $12.99 중에 배당으로 $8.80 나가니까 페이아웃 비율이 67.7%예요. 리츠 기준으로 70-80%가 적정인데, 여유가 있는 편이죠.

앞으로 FFO가 더 늘면 배당도 올라갈 가능성이 높습니다.

3. 새로운 성장 동력이 있어요

사이먼 프로퍼티가 요즘 뭘 하고 있냐면, B급 쇼핑몰 리모델링이에요.

지금까지는 King of Prussia 같은 A급 쇼핑몰에만 집중했거든요. 근데 이제 좀 낡은 B급 몰들을 싹 고쳐서 수익률을 끌어올리겠다는 전략입니다.

예를 들어 뉴욕 롱아일랜드의 Smith Haven Mall에 자라(Zara) 대형 매장을 넣고, Roosevelt Field에는 호텔까지 추가한대요.

쇼핑만 하는 곳이 아니라 먹고, 놀고, 살 수 있는 "동네"로 바꾸겠다는 거죠.

2026-2027년부터 본격적으로 수익에 기여할 전망입니다.

솔직히 말할게요. 애매합니다.

숫자로 보면

P/FFO 15.3배는 SPG 역사적으로 15-18배 밴드 안에 있으니까 과하게 비싸진 않아요.

그런데 P/B 26배는 좀 부담스럽습니다. 장부가 대비 26배면 투자자 기대감이 많이 반영된 거거든요.

애널리스트들은 뭐라 하나

13명 애널리스트 중 8명이 매수, 11명이 홀드. 매도 의견은 0명이에요.

제 생각

현재 밸류에이션은 Fair Value 수준이에요. 싸지도 비싸지도 않아요.

추가 급등을 기대하기보다는 배당 받으면서 느긋하게 가져가는 전략이 맞아 보입니다.

좋은 얘기만 하면 안 되죠. 리스크 짚어볼게요.

1. 부채가 많아요

리츠 특성상 레버리지를 많이 쓰긴 하는데, 8배 넘는 건 부담스러워요.

금리가 오르면 이자 비용이 확 늘어나거든요. 2024년 평균 차입 금리가 5.73%였는데, 저금리 때 빌린 돈 만기 되면 더 비싸게 빌려야 합니다.

그래도 A등급 신용등급 유지하고 있고, 유동성 $101억 확보해놨으니 당장 위험한 건 아니에요.

2. 이커머스 경쟁은 계속됩니다

"쇼핑몰 부활했다"고는 하지만, 아마존이 사라진 건 아니잖아요.

MZ세대는 여전히 온라인 쇼핑을 더 좋아해요. 장기 트렌드를 무시할 순 없습니다.

3. 금리에 민감해요

리츠는 금리 오르면 주가 빠지는 경향이 있어요. 배당수익률이랑 국채수익률 비교하거든요.

지금은 금리 인하 사이클이라 괜찮은데, 인플레이션 다시 올라오면 얘기가 달라질 수 있습니다.

제 전략은 이래요

장기 vs 단기

제 개인적 의견

사이먼 프로퍼티는 "쇼핑몰의 부활"을 증명한 종목이에요. 96.5% 점유율은 거짓말 안 합니다.

다만 지금 주가가 52주 고점 근처라 바로 사기엔 애매해요.